Dacă e să mă uit la București, în ultimii ani ai deceniului care se încheie construcția de blocuri a cunoscut o accelerare vizibilă. Blocuri pentru spații de birouri, blocuri de locuit. Ambele erau chemate să facă față unei cereri în creștere, indusă de dezvoltarea sectorului corporatist, de creșterea nivelului de trai al populației și de magnetul reprezentat de marile orașe pentru companii și forța de muncă. Acum însă, lucrurile sunt pe cale să se schimbe dramatic. 

Radu Crăciun, președinte BCR Pensii

Explozia construcției blocurilor de birouri a venit ca o consecință logică a dezvoltării economice a marilor orașe. Numărul în creștere de angajați și de companii a dus la creșterea cererii pentru spații de birouri de calitate. Astfel a luat naștere “Manhattan-ul” Bucureștiului din zona Pipera. Însă în condițiile în care sunt din ce în ce mai multe întrebări legate de viitorul Manhattan-ului original, aceleași întrebări ar putea să fie valabile și pentru varianta românească.

În momentul de față, Manhattan-ul newyorkez este un oraș fantomă. Spațiile de birouri sunt goale, și, în lipsa angajaților, întreg ecosistemul de servicii care înflorise pentru a-i deservi este pe cale să dispară: restaurante, chioșcuri, magazine etc. Un articol din New York Times remarcă faptul că stația de metrou Rockfeller Center, un punct major de intersecție a mai multor linii de metrou, are un trafic cu 87% mai scăzut decât acum un an, în condițiile în care clădiri în care lucrau odinioară mii de angajați la ora actuală mai sunt frecventate de câteva sute. Iar discuțiile cu antreprenori și top manageri din zonă sugerează că, cel mai probabil, nu se va mai reveni niciodată la modul de operare anterior pandemiei.

Nu avem astfel de statistici pentru Pipera, dar o călătorie în aceste zile, dimineața, la ora la care în februarie toată zona devenea un furnicar de mașini și oameni care se îndreptau spre lucru, poate da măsura schimbării care afectează zonă. Iar situația nu are de ce să se schimbe. Desigur, pandemia  nu va dura la nesfârșit. La un moment dat se va găsi un remediu, dar, între timp, oamenii și companiile vor fi aflat că se poate munci și altfel. Și atunci, de ce să te întorci la momentul de dinainte, când poți să ai angajați mai fericiți și cheltuieli logistice mai mici? (Și da, prin telemuncă, de fapt, companiile transferă o parte din costurile de utilități către proprii angajați.)

Unele companii vor rămâne integral “acasă”, altele vor aplica  un sistem mix de lucru, de acasă și de la birou. Mai toți cei cu care am discutat ar prefera un sistem mix, lucrul exclusiv de acasă având și el dezavantajele lui legate de relaționarea cu colegii, un randament mai scăzut, sau lipsa unei separații clare între viața privată și cea de birou. Presupunând că, în medie, companiile vor opera prin rotație sau nu cu 50% din efectivele lor, asta înseamnă că actualele spații de birouri vor putea găzdui dublul companiilor existente la începutul pandemiei. Deci, chiar mai e nevoie de spații noi?

În ce privește blocurile de locuit, vastele cartiere pe care le vedem în marile orașe din România sunt pecetea orânduirii socialiste în care am trăit. Este un model întâlnit în toate marile orașe din țările Europei de Est și a fost modelul locativ, dar și social și ideologic, prin care oamenii au fost obligați să trăiască în colectiv, claie peste grămadă, în lipsa unor alternative mult mai aerisite și individualizate.

În aceste condiții, nu am contenit să mă minunez de apetitul neschimbat al românilor de a continua să accepte să se mute în blocurile oferite de dezvoltatori. E adevărat, toate acestea veneau cu spații mai generoase, dar tot cu o administrare parțial colectivizată și fără liniștea și spațiul aferent unui mic domeniu privat.

O explicație a pădurii de blocuri care au continuat să se ridice în ultimul deceniu a fost dorința maximizării profiturilor de către dezvoltatori. În paralel, lipsa unui plan arhitectonic adecvat și a unei reglementări stricte a regimului înălțimii au făcut ca numărul blocurilor să fie în continuă creștere, ducând la sufocarea infrastructurii, care nu a fost gândită să facă față mulțimilor aduse prin transformarea unor cartiere de case în cartiere de blocuri. În acest context, nu ar trebui să mire faptul că Bucureștiul este în topul orașelor lumii din punctul de vedere al densității populației. Și de aici toate problemele care derivă legate de trafic, parcări, curățenie sau tensiuni sociale. Iar referirea la riscul de favelizare a Bucureștiului nu cred ca este o exagerare.

Agențiile imobiliare remarcă însă o schimbare importantă a preferințelor cumpărătorilor de locuințe. În primul rând, crește cererea de case, iar în al doilea rând, crește interesul de relocare în afara marilor orașe. În aceste condiții, întrebarea este cine va mai cumpăra apartamentele acum goale sau cele aflate în construcție. Cine va mai veni să stea cu chirie?

Optimismul afișat de dezvoltatori și agenți în presă în legătură cu piața apartamentelor de lux în București nu poate fi decât surprinzător. Argumentația legată de proximitatea birourilor din nord este deja inadecvată, iar cei care își pot permite prețurile acelor apartamente cu siguranță că își vor permite și o casă în afara Bucureștiului. Interesul de a prezenta cu convingere existența unui apetit mare pentru cererea de apartamente la blocurile deja construite și încă goale sau de a prezenta apartamentele în curs de construcție ca o bună investiție imobiliară nu ar trebui să ne mire. Dar nu va trece mult timp și se va observa că “împăratul e gol”. Căci o investiție bună va presupune fie găsirea de chiriași de lux, fie o creștere a prețului apartamentului în timp, pe baza cererii. Cât de probabil este că asta să se întâmple?

Dacă până acum pe piețele imobiliare din orașe scăderea populației tinere era compensată de migrarea către urban, iată-ne acum confruntați cu o preferință în creștere a populației, nu doar aflată la pensionare, de a părăsi marile orașe.

Citește mai mult pe blogul lui Radu Crăciun